抵当権とは？

抵当権の一番の特徴はなんといっても「担保不動産を所有者が使用収益できる」ことです。住宅ローンの抵当権であれば、返済が滞らない限り、債務者はマイホームに住み続けることができますし、事業用抵当権であれば、企業は担保不動産を使用し、事業を行うことができるのです。住宅ローンを組むにあたり、当然のことのように聞こえますが、この点が抵当権がよく利用される最大の理由です。反対に質権といって、質屋に物を預けて金銭を借りる場合、債務者は、担保として提供した物を使い続けることはできません。

担保として抵当権をつけた者（金融機関等）を「抵当権者」、所有不動産を担保に差し入れた者を「抵当権設定者」といいます。債務者以外の第三者所有の不動産を担保に提供することもできます。この場合の第三者を「物上保証人」といいます。たとえば、子の住宅ローンの借り入れの際に、父親所有の土地に抵当権を設定するような場合が考えられます。

債務者の返済が滞った場合、債権者である抵当権者は、抵当不動産を競売にかけ、競売代金の配当から債権の回収を試みます。これを抵当権の実行といいますが、ほとんどの抵当権は実行されることなく、その効力を眠らせたまま役割を終えます。債務の弁済により、抵当権は消滅します。この時に必要な登記が抵当権抹消登記というわけです。

民法の規定では、「設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を、極度額の限度において担保するため」の抵当権とあり、「その担保すべき不特定の債権の範囲は、債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるもの」とあります。

抵当権が担保するのは特定の債権で、たとえば、平成２７年４月１日に組んだ住宅ローン債権４，０００万円です。

一方、貸し借りが繰り返し行われ、債権額もそれにともない増減する取引関係、たとえば商品売買取引や銀行取引があります。継続的に商品を売買する取引では、売掛額（債権額）は絶えず変動します。また、銀行から繰り返し融資を受けるときに、その都度抵当権を設定するのは非常に面倒ですし、不経済です。

このような経済事情・取引事情に対応するために、根抵当権があります。根抵当権は、継続的な取引関係から生ずる債権を、契約で決めた上限額（限度額）まで担保するものです。実際には、銀行のカードローン取引の根抵当権が最も多いかと思います。ご自身の登記簿謄本をご覧になって、「根抵当権設定」「極度額・金３００万円」「債権の範囲・銀行取引」等と記載があれば、根抵当権が設定されているとお考え下さい。抵当権抹消登記と同じように根抵当権抹消登記も、当事務所で承っておりますので、金融機関から発行された根抵当権抹消書類一式をお持ちください。

実務上、よく登場するのが、抵当権の債務者変更登記です。言葉通り、債務の引き受けや、相続発生によって債務者が変更・追加することをいいます。広義では、債務者の住所変更登記等も含まれます。

債務引受には、免責的債務引受と重畳（ちょうじょう）的債務引受の２種類があります。免責的債務引受は、従来の債務者甲の債務を新たな債務者乙が引き受けることで、従来の債務者甲は、債権債務関係から離脱します。重畳的債務引受は、従来の債務者甲はそのまま残りながら、新たな債務者乙が連帯債務者として債権債務関係に加わります。

相続による債務引受とは、抵当権の債務者が亡くなった場合、債務は当然に相続人に引き継がれますので、相続人への債務者変更登記が必要になります。

複数の不動産を同じ担保に入れて、（根）抵当権を設定することを、共同（根）抵当といいます。この場合、共同して担保の対象となっていることを示すために、共同担保目録を作成します。

共同担保目録は登記記録の一部ですが、登記事項証明書の交付にあたり、通常は記載されません。共同担保目録のついた証明書が必要なときは、交付請求書にその旨を記載します。住民票を請求する際に、チェックしないと本籍地の記載がされないことと似ていますね。

共同（根）抵当のときは、登記事項の末尾に、共同担保目録番号が記録されます。逆に言えば、共同担保目録番号のない場合は、該当の不動産のみが担保になっているといえます。