登記識別情報とは？

登記識別情報は、不動産ごと、登記事項ごと、登記名義人ごとに通知されます。たとえば、マイホームをご夫婦で取得された場合、夫と妻それぞれに、また土地・建物それぞれについて、合計４通の登記識別情報が発行されます。

不動産を取得した時に、登記を担当した司法書士から登記識別情報の説明を受けているはずですが、実際に使用するのは大抵何年も後のことですし、不動産購入時には、その他重要な書類もたくさん発行されて、残念ながら登記識別情報の存在など覚えていらっしゃらない方がほとんどです。ページ下部に登記識別情報見本がございますので、司法書士や不動産業者・金融機関に「不動産の登記識別情報を持ってきてください」と言われたら、そちらを参考にしてみてください。

見本のとおり、登記識別情報の用紙下部には１２桁の暗証番号が印刷されています。実際は、その上に目隠しシールが貼られていて、シールを剥がさないと暗証番号は見れないようになっています。この識別情報（暗証番号）を知っていることが、本人であることの証明となるので、将来の登記申請の際に、識別情報を法務局へ提出します（登記を担当する司法書士に渡します）。その時までは、識別情報を他人に知られないようにシールを剥がさずに保管しておいてください。

登記識別情報を無くしてしまっても、再発行はされません。このように、登記申請にあたり、登記識別情報の提供ができないときは、司法書士による本人確認情報作成または事前通知の方法により登記申請を行います。

なお、識別情報が漏えいしてしまう可能性を考えて、本人の申し出により、通知された登記識別情報を失効させることができますし、また、最初から通知を受け取らないこともできます。

冒頭で述べたように、改正不動産登記法で権利証は廃止され、登記手続完了後に、新たに登記名義人となった者に対して、登記識別情報が発行されます。ただし、すでに発行された権利証の効力は依然と残っておりますので、これまで同様、大切に保管しておいてください。将来、その権利証に該当する不動産の登記申請にあたり、法務局に提出します。

ドラマや漫画ではよく権利証と呼ばれますし、司法書士をはじめ、不動産業に従事する方も便宜権利証と呼びますが、権利証は正しくは不動産登記法上の用語ではありません。正式名称は登記済証といいます。

所有権移転登記に関する権利証には、次の２つのタイプがあります。

1. 法務局に提出した所有権移転登記の申請書副本に、登記済印を押してもらったもの
2. 売渡証書という、売主が確かに売り渡したということを記載した書面を作成し、これに登記済印を押してもらったもの

権利証も、登記識別情報同様、紛失しても再発行されません。しかし、権利証がなくなっても、不動産の権利が亡くなったり、登記申請ができないわけではありません。よく昔から、「火事が起きたら権利証だけは持って逃げろ」などと言われていますが、そんなことはしないで逃げてください。

現在では、登記識別情報が発行されるので、新たに登記済証が交付されることは、原則ありませんが、以前に交付された多くの登記済証が有効なものとして残っております。当事務所にご依頼いただく登記申請も、登記識別情報を使うケースより、登記済証を使うケースの方がまだ多いかと思います。

専門的な話になりますが、登記済証には、登記が済んだことを示す「登記済」というスタンプが押されています。そのスタンプには、①受付番号と年月日が入っている大きなスタンプと、②ただ「登記済」と書いてある小さなスタンプの２種類があります。

改正法施行前の取り扱いでは、売買による所有権移転登記の申請にあたり、原因証書や申請書副本に、①のスタンプを押して、所有権移転登記の受付番号と受付年月日を記載しました。これが買主の権利証となります。一方、売主が提出した権利証には、②の「登記済」のスタンプと「所有者移転」というスタンプが押されて返却されます。

次に、抵当権設定登記申請の際には、買主に交付された所有権に関する新しい権利証に、②のスタンプと「抵当権設定」というスタンプが押され、抵当権者に交付される抵当権設定の登記済証には、①のスタンプが押されて返却されます。

所有権移転登記も抵当権設定登記も、①のスタンプにより、権利証の特定が可能です。このスタンプに記載された受付番号・受付年月日と、登記簿謄本に記載されている登記の受付番号・受付年月日が一致すれば、その登記に関する権利証であることがわかります。

登記識別情報を持ってきてくださいと言うと、登記完了証をお持ちになるお客様がたまにいらっしゃいます。どちらもＡ４の用紙で、同じ薄緑色をしているので、区別が難しいですが、登記完了証は、あくまでも登記が完了したことを通知する書類であり、登記識別情報のような重要な効力を持つものではありません。

こちらも、改正不動産登記法の新しい取り扱いとして、登記が完了したときに、権利者・義務者双方に登記完了証を交付することとされました。登記完了証には、受付年月日・受付番号・登記の目的・不動産の表示が記載されます。

ページ下部に登記完了証見本をご用意しましたので、ご覧ください。

平成２７年２月２３日より、登記識別情報の内容にＱＲコードが追加されています。また、これまでのシール方式（１２桁の暗証番号の部分に目隠しシールを貼りつけたもの）から、折込方式（１２桁の暗証番号が隠れるよう、Ａ４用紙の下部を折り込んで、その縁をのり付けしたもの）への移行も順次行われています。