千葉県柏市、柏駅徒歩1分の司法書士佐藤雄人事務所

SATO YUTO JUDICIAL SCRIVENER OFFICE

司法書士佐藤雄人事務所

千葉県柏市(JR柏駅・東武アーバンパークライン柏駅徒歩1分)の司法書士事務所です。
不動産登記(相続・遺言手続)、会社登記(株式会社設立・役員変更)等の従来からの
登記手続はもちろん遺産管理承継業務、裁判業務、成年後見、民事信託等新しい手続
についても積極的に取り組んでおります。

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抵当権抹消登記の前提登記

抵当権者(金融機関等)または、抵当権設定者(不動産所有者)に死亡、住所(本店)変更などが発生し、登記簿謄本の記載と実体に相違がある場合は、登記簿謄本の記載と実体を合致させてからでないと、抵当権抹消登記ができない場合があります。

近年、金融機関の承継・合併が多く複雑になっているので、該当する場合は、司法書士にご依頼ください。

抵当権者(会社・法人)に変更がある場合

本店(所在地)・商号(名称)に変更がある場合

抵当権抹消登記において、登記義務者である抵当権者の本店・商号に変更がある場合は、その変更を証する書面を添付すれば、抵当権者の表示変更登記を要せず、直ちに抵当権抹消登記を申請することができる(昭和31年9月20日民甲2202号局長通達)。

なお、会社法人等番号を抵当権抹消登記申請書に記載できる場合において、現在の登記事項証明書に会社の本店・商号の変更が記載されているときは、変更に関する証明書を添付する必要はない。

会社・法人が合併された後に抵当権が消滅した場合

抵当権者である会社・法人が、他の会社・法人に合併された後に、弁済等により抵当権が消滅した場合は、抵当権抹消登記の前提として、抵当権の登記名義人の合併による新たな抵当権者への抵当権移転登記が必要である(昭和32年12月27日民甲2440号局長回答)。

抵当権が消滅した後に合併された場合

弁済等で抵当権が消滅した後に、抵当権抹消登記をしない間に、抵当権者である会社・法人が合併された場合、新たな抵当権者への抵当権移転登記をする必要はない(昭和37年2月22日民甲321号局長回答)。

抵当権者(自然人)に変更がある場合

住所・氏名に変更がある場合

上述の会社・法人の場合と同様、登記義務者である抵当権者の住所・氏名が変更されているときは、その変更を証する書面を添付すれば、名義人表示変更登記を要せず、直ちに抵当権抹消登記を申請することができる。

抵当権者の死亡後に抵当権が消滅した場合

抵当権者が死亡した後に、弁済等で抵当権が消滅した場合は、抵当権抹消登記の前提として、抵当権の登記名義人の相続により。新たな抵当権者を定める抵当権相続登記が必要である。

抵当権が消滅した後に抵当権者が死亡した場合

弁済等で抵当権が消滅した後に、抵当権抹消登記をしない間に、抵当権者が死亡した場合、抵当権者の相続登記を行う必要はない。ただ、抵当権者の相続人のうち一部だけが申請人になって、抵当権抹消登記を行うことはできず、相続人全員が申請人となる必要がある。

抵当権設定者(不動産所有者)に変更がある場合

住所・氏名に変更がある場合

抵当権抹消登記申請書の登記権利者(不動産所有者)の表示が、登記簿の記載と一致しない場合は、変更があったことを証する書面を添付しても、当該抵当権抹消登記申請は受理されない。

この場合、抵当権抹消登記の前提として、不動産所有者の住所・氏名を現状の住所・氏名に変更する所有権登記名義人住所・氏名変更登記が必要となる。

なお、「市町村合併」や「政令指定都市」への変更による行政区画の変更の場合は、登記簿上に記載された住所が不動産登記規則第92条により新住所とみなされるため、住所変更の必要はない。ただし、行政区画の変更と同時に「町名地番変更」が実施された場合は、不動産登記規則第92条によるみなし規定が適用されないため、住所変更登記が必要となる。つまり、同じところに住んでいても、地番が変更になるときは、住所変更登記が必要となる。

不動産登記規則第92条

行政区画又はその名称に変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなす。字又はその名称に変更があったときも、同様とする。

死亡した後に抵当権が消滅した場合

抵当権設定者(不動産所有者)が死亡した後に、弁済等で抵当権が消滅した場合は、抵当権抹消登記の前提として、不動産の登記名義人の相続により、新たな不動産所有者を定める相続登記が必要となる。

住宅ローンを返済していた方が亡くなり、団体信用生命保険で住宅ローンを返済し、抵当権を抹消する場合などは、このパターンに該当します。

抵当権が消滅した後に死亡した場合

弁済等で抵当権が消滅した後に、抵当権抹消登記をしない間に、抵当権設定者(不動産所有者)が死亡した場合、上記と異なり、相続登記をする必要はない。

ただ、抵当権抹消登記申請の登記権利者として、不動産所有者の相続人が申請人となる必要はある。

被相続人の氏名及び相続人全員の住所・氏名を記載する
相続人全員が申請する場合

(申請書記載例の一部)

権利者 亡柏太郎

    千葉県柏市柏○丁目○番

    柏太郎相続人 柏一郎

    千葉県柏市柏△丁目△番

    柏太郎相続人 柏花子

被相続人及び相続人全員の住所・氏名を記載し、申請人には「(申請人)」と記載する
相続人の一部が申請する場合

(申請書記載例の一部)

権利者 亡柏太郎

    千葉県柏市柏○丁目○番

(申請人)柏太郎相続人 柏一郎

    千葉県柏市柏△丁目△番

    柏太郎相続人 柏花子

抵当権抹消登記と代理権不消滅

抵当権抹消登記の申請時に、既に金融機関の代表者が変更され、委任状に記載されている代表者が、旧代表者の場合があります。この場合でも、旧代表者の委任状を利用し、登記申請を行うことは可能であります。

特別に必要な添付書類

申請書に添付されて登記申請の代理権限を証する書面の作成名義人である、法人の代表者が現在の代表者でない場合における、代表権限を証する書面には、当該代表者が代表権を有していたことを明らかにする当該法人の閉鎖登記簿謄本(作成後3か月の期間制限なし)が必要である。

当該代表者が代表権限を有していた時期を当該法人の登記簿で確認することができる場合の「当該法人の登記簿」については、登記用紙の末尾に閉鎖した役員欄の用紙が編綴されているときには、この閉鎖した役員欄の用紙を含むものとして取り扱う(平成6年1月14日民三366課長通知)。

 

申請書に記載すべき事項

代表者の代理権限が消滅した旨、及びその者が代表権を有していた時期を下記のように明示する(平成6年1月14日民三366課長通知)。

 

登記義務者の代表者の代理権限は消滅している。代理権限を有していた時期は平成○年○月○日から平成△年△月△日である。

法務局によっては、申請書の登記義務者の代表者は現在の代表者を記載すべきとするところもあるので、注意が必要。

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司法書士 佐藤雄人

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